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  • “高增長、控規模、降負債”三步走 恒大啟動“新戰略”聚焦降負債

  • 發布時間:2020-04-04 13:32
  • 4.09K
  •   3月31日,中國恒大舉行2019年度業績發布會。數據顯示,恒大2019年實現合約銷售額6011億元,同比增長9%;現金余額2287.7億元,同比增長12%。

      盡管各項核心經營指標仍保持行業領先,但恒大負債率仍處于行業偏高水平。步入新一年,為實現更加持續穩健的發展,恒大決定啟動戰略轉型,實現降負債的目標。

      針對新戰略,恒大集團董事局主席許家印在發布會上介紹說,“從2020年開始轉變發展方式,全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略,要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來。”

      恒大為新戰略設定了明確的目標。據許家印介紹,“高增長”是要實現銷售高速增長,今年要實現銷售8000億元,到2022年要實現銷售1萬億元。“控規模”是要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長,未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。“降負債”,就是要把有息負債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負債降到4000億元以下。

      2019年以來,房地產行業漸入寒冬,多數房企年度業績出現同比下滑,恒大銷售額逆市突破6000億元。在業內看來,在樓市持續盤整的背景下,恒大表現依舊亮眼,主要得益于其高品質、高性價比的產品契合剛需市場,同時其通過創新的銷售策略,推動了業績穩健增長。

      恒大方面認為,要實現銷售逆市大幅增長,需要充分利用恒大充足的土地儲備及“網上銷售”的巨大優勢。同時,恒大產品定位剛需以及靈活的營銷策略,將繼續為恒大2020年業績增長提供有力保障。

      根據恒大新戰略目標,今年要實現銷售8000億元,到2022年要實現銷售1萬億元。對此,恒大管理層介紹,目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備,今年累計可售面積達1.32億平方米,可售貨值達1.27萬億元,按照64%的去化率保守估算,可實現銷售8110億元,完成8000億元銷售并無壓力。

      值得一提的是,恒大自今年2月起全面實施“網上賣房”的顛覆性營銷。在此推動下,其一季度銷售額1465億元,增幅23%;銷售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。

      在分析人士看來,當前房地產市場尚未走出寒冬,恒大新戰略的初戰告捷,顯示出這一戰略決策的前瞻性與正確性,“增肌”部分已初現成效。

      事實上,強勁的銷售才能確保充足的回款,從而擁有充實的現金流,真正做到“手中有糧”。這當中,“開源”正是實現“高增長”的基本前提。綜合以往財務數據,過去23年以來,恒大年銷售額從零起步激增至2019年逾6000億元,業績持續穩健增長的背后,正是得益于恒大龐大優質的土儲和創新的銷售模式。

      對于房企而言,一方面,有土儲才有“力氣”高增長,但另一方面,過量的土儲會造成大量資金沉淀,堆積“負債脂肪”。

      2019年雖然房地產銷售市場步入下行周期,但是全國范圍大中城市平均地價綜合水平水漲船高。2019年,房企的平均拿地成本已經普遍突破5000元/平方米。

      房地產行業是資金密集型行業,大量的土儲意味著巨量的資金支出。隨著地價上漲、行業融資成本上漲,合理控制土儲規模、審慎進行城市布局成為行業提質增效的一大關鍵。

      恒大新戰略中提出,要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長,未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。

      所以,決意瘦身的恒大選擇“節食減脂”。許家印在發布會現場表示,要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長。不僅如此,其他方面的投資也要嚴控。許家印在發布會上再一次明確宣布,恒大五年內不會再投資其他任何產業。

      年報顯示,恒大擁有2.93億平方米的土地儲備,因此可以適度減少拿地,充分利用現有土地儲備,既能確保公司的持續發展,還能大幅減少支出,為新戰略的實施提供有力保障。

      近年來,中國房地產市場在“房住不炒”的基調下步入平穩發展新周期,高負債的發展模式顯然已走不通,必須有所改變。業內分析,通過嚴控土儲、審慎投資,收緊大部分業務的資本性支出,將為恒大降負債保證充足的現金流。

      年報數據顯示,報告期內,恒大資產負債率77.9%,同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%,同比增加7.4個百分點。

      許家印表示,“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負債降到4000億元以下。要實現這一目標,確保“高增長”與“控規模”是關鍵。

      針對銷售“增肌”與土儲“減脂”,能否最終達到“塑形”效果?在業績發布會上,許家印算了筆賬,“2018年、2019年,恒大銷售回款每年維持在4500億元左右,如果今年實現銷售8000億元,回款按7000億元計算,就會增加2500億元的銷售回款。同時,恒大今年減少土地儲備3000萬平方米,就等于減少600億元的支出。這樣一增一減,就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”

      業內人士分析,以恒大目前的資金成本計算,每年降低1500億元負債,不僅大幅降低杠桿,還將減少100多億元的資金成本,而這一數據,未來將會直接反映在利潤中。

      事實上,在當前的房地產行業,降負債已不是單個企業的戰略選擇,而是整個行業的普遍訴求。據統計,2019年,國內商品房銷售額15.97萬億元,增速比上年回落5.7個百分點。業內普遍認為,“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變,未來較長一段時間內全國商品房市場容量將維持現有水平。

      作為國內土地儲備最高的房企,恒大此番提出的新戰略,以大力加強銷售及減少拿地開支為主要策略,實現負債大幅下降,面對市場的不確定和重重挑戰,未來成功“瘦身”的恒大,“進”可抓住市場機遇,靈活出擊,“退”可持盈保泰,抵御風險。

      據介紹,恒大對細節的追求集中體現在管理、產品、成本控制等方面。通過堅持實施緊密型集團化管理模式和標準化運營模式,嚴格管控開發建設的各個重要環節,形成強大的開發建設管控能力;在產品打造上,所有環節都從嚴管控,通過打造環節精品提升產品品質,不斷增加產品附加值;在成本控制上,通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營,能夠大幅降低公司的財務、銷售、管理等各項經營成本,確保能夠實現降本增效。

      市場是最好的試金石,恒大連年的高增長以及今年一季度的逆市創收已經成為力證,恒大產品具有了明顯的品質和性價比優勢。

      分析人士認為,強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力,為恒大實現戰略目標提供了強有力保證。隨著新戰略深入推進,三年后恒大銷售規模超萬億,負債降至行業中下水平,將是大概率事件。

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